精實新聞 2012-02-14 23:32:48 記者 林詩茵 報導
今年全球景氣走勢難預測，走了逾8年多頭的國內房地產景氣幾乎確立反轉訊號，讓銀行不得不嚴控授信風險；尤其，多家大型行庫的土建融放款也瀕臨法規上限，這也讓行庫必須採取更嚴格的土建融管控。雖然建商總說，「低利率時代，熱錢充沛，房市嘸驚！」但低利碰上房貸緊縮，仍將使房屋交易量遭壓縮，自住客沒買到好物件，難貸；口袋不夠深的人想買換屋或買第二間屋子投資置產，也難貸，若政策不放手，今年房貸緊縮的威力恐怕會爆發。
根據許多大型行庫的統計，近幾年因房市大好下，各行庫在不動產的可撥貸餘屋幾乎見頂，土銀在大量承作房地產貸款後，近期在政策壓力下，也開始嚴控房地產授信上限在52.64%；而合庫也坦承房貸授信額度瀕臨破表…，這些訊息讓未來建商、民眾想透過銀行申請土建融或房貸，銀彈恐怕難支援。
外界普遍預期，走了逾8年多頭的台灣房地產恐怕出現房價下修，且整體市場將不會出現2008年的V型反轉，較可能的現象是盤整修正的U型回升格局，也因此，大型行庫紛紛調整對不動產貸款的政策，嚴控授信風險。除農曆年後傳出華南銀行回絕對12坪以下的小套房貸款外，近日土銀老董也對外放話，對建商的放款會趨於保守。
根據房地產業內說法，過去幾年，建商的土建融貸款成數一般可以達到7、8成，但由於這些年房價在投資客炒作下越墊越高，讓央行不得不正視，要求行庫緊縮建商融貸成數，目前傳出最低僅貸款5.5~6成，且利率也由過去的1%多，上升至2%以上，甚至到3%；建商的資金壓力確實大增。
同時，也有不少行庫正在研究，未來土建融傾向銷售5成才撥款，且林口、三峽、淡海等風險較高的區域，貸款會更緊縮，這恐怕使在不少佈局市郊、在重劃區養地的建商，長期承受不小的壓力。
而對民眾購屋部份，行庫的政策定調為：非自住型房貸會繼續緊縮，依不同區域也會分等鑑價，授信成數將下調。
看起來政策仍是鼓勵、支持首購族、自用客層購屋，但逛逛網路討論區，已有不少民眾對購屋房貸感到無奈，有些民眾想購買位於邊陲、推案量大、房價下跌風險較高的區域，但行庫自行鑑價，鑑價的結果比市價打了至少1成的折扣，例如市價40萬/坪，但銀行的鑑價結果僅35萬/坪。如此一來，一棟800萬的房子，原本民眾以為可以貸到逾600萬元，但最後可能只貸到500萬元，自備款的壓力大增，只好放慢購屋腳步。
若是名下已有房子的換屋族更難貸，民眾買第二屋的貸款成數直接降到6成，所需的自備款足足比首購硬是得多出1、2成，以一棟1000萬元的房子來說，自備款需增加1、2百萬元，這也壓縮了想換屋民眾的貸款空間。
去年在銀行沒有那麼嚴格的風險控制下，民眾貸款的困難度其實不明顯，但今年，房市景氣面臨修正，永慶集團房產事業部總經理葉凌棋就直言，今年房貸緊縮的威力會顯現，雖然低利率對房市是利多，但銀行收傘，將使購屋需求被壓縮，今年全台房屋的量、價實在難有期待。
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行庫祭三招 降低土建融風險
2012/01/31
拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託
【經濟日報／記者陳美君／台北報導】
大型行庫土地建築融資逼近滿水位，面對建商的資金需求有增無減，內部祭出「拉高放款利率、綁銷售率、價金交付信託」三招，以提高獲利貢獻、降低授信風險。
銀行的不動產放款，按銀行法規定不得超過30%上限。合庫銀董事長劉燈城指出，該行不動產放款占比約28%，內部授信額度僅剩四、五百億元，將嚴加控管。
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過去土建融資案的放款利率僅約2%出頭，目前土銀、合庫等大型行庫為了以價制量，利率皆拉高至3%以上，有些建商在南部非精華地段興建住宅，貸款利率甚至飆破3.5%。
另針對新北市林口、三峽、淡海三個區域，因建案過多，風險較高，大型行庫在貸款契約明定，相關地區建案銷售率須超過五成，才會開始撥款。
此外，銀行說，政府祭出奢侈稅，重創房市投機客，也拉高建商倒閉風險，決定要求建商將客戶購買預售屋的價金交付信託，直到完工才可動用。至於興建所需資金，銀行會按進度分批撥款，如此一來，就不用擔心建商房子蓋到一半，帶著客戶預付款遠走高飛。
銀行主管還說，因不動產承作額度有限，除既有建商客戶外，若建商在別家銀行辦土建融，才想來辦分戶、轉入房貸的建商，就會被拒於門外。
銀行主管說，一般房貸利率僅1.8%~1.9%，土建融至少都有接近3%的水準，是房貸的兩倍，在僅存不多的放款額度裡，寧可多做一些土建融拉高利差，減少個人房貸，以免占去放款額度。
國銀龍頭台灣銀行也對土建融業務從嚴鑑價，貸款成數會參考土地取得成本，以兩者較低者為準。
身為不動產專業銀行的土地銀行，不受銀行法30%上限約束，但金管會表態，不希望土銀放款過度集中在房地產，因此，土銀對風險較高的建商，會拉高放款利率1碼（0.25個百分點）以上，採「差別定價」策略。
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